Что  такое технологический проект?

( Статья в газете « Клубная карта», приложении к журналу « Нувель Эстетик»)

Вопрос понятен и закономерен. Технологический проект – это даже  для некоторых архитекторов «советских времен» слово «новомодное» и «расплывчато – непонятное». «Воздух», в общем.

Технологический проект - это прежде всего совершенно определенный подход к проектированию коммерческого объекта, который ставит во главу угла «его величество» технологию.

Ту самую технологию,  по которой будет функционировать будущее «творение» , а, следовательно, в центре внимания – клиент, ради которого и для которого и создаются различные технологии, и, в общем-то, делается сам объект.  Следовательно, изначально проектирующиеся на основе технологического проекта объекты,  рассчитаны на совершенно определенные группы клиентов ( целевые клиентские группы).

              Это – то главное, что отличает Технологический проект от традиционного архитектурно- строительного  проектирования.

Главный, основополагающий  принцип технологического проекта:

  «Не будущий  салон, СПА – отель (ресторан, клуб – не важно!) приспосабливают под определенные , уже имеющиеся «стены» - помещения и комнаты  - нет! Существующая «Коробка» (часть здания) приспосабливается под конкретную технологическую бизнес- модель.»

             Стены «внешнего периметра», отведенные под объект, изначально «просчитываются» специалистами – технологами на  предмет самой возможности создания эффективной бизнес - модели, функционирующей по совершенно определенной технологии в рамках реконструкции уже имеющегося  или строящегося здания (выделенной его части -  помещения).

              Конечно, проекты реконструкции и строительства выполненные архитектурными мастерскими и близко не имеющими в штате специалистов – технологов по профилю объектов и «нарезанные» по СНИПам, СаН-ПиНам и «рекомендациям по проектированию банно - прачечных комбинатов и парикмахерских 1973 и 1966 года издания» назвать коммерческими или отвечающими современным требованиям технологии и сервиса язык не поворачивается.

            На современном этапе развития бизнеса архитектурные мастерские обречены на определенное «разделение труда». Архитектурное проектирование все чаще выполняется ими только после разработки Технологического проекта.

Технологический проект, созданный специалистами – технологами, имеющими успешный опыт открытия, запуска и выведения на прибыль профильных объектов является для них своеобразным Техническим заданием для создания более фундаментального труда – Рабочего проекта. В разделы которого и входит как его часть - технологический проект.  Именно на его базе  архитектурные мастерские и должны осуществлять рабочее проектирование, результат которого и идет на согласование в различные инстанции.

Подробнее процесс создания технологического проекта выглядит так:

1.Тех. задание на технологическое проектирование.

За основу технологи принимают концепцию будущего проекта, согласованную или выдвинутую Заказчиком. В ней изначально согласованы позиционирование будущего объекта, коммерческие идеи, целевая группа клиентов, в концепции заложены:

- составные части объекта, его подразделения и направления , состав услуг и товарных групп , представленных на объекте, как и какими технологическими цепочками перевязаны между собой эти составные части в неразделимое целое – «помогающее продвигать» клиентам все его составные части.

Уже на стадии концепции понятно зонирование подразделений, состав помещений и количество рабочих мест. На  основе Концепции пишется техническое задание на Технологический проект. Тех. задание, как правило, «совместный труд»  технологов и Заказчика, для того, что бы для обеих сторон в тех. задании на проектирование не осталось белых пятен и неясностей.

2.Поточные схемы объекта.

        - Как «двигаются» по объекту клиентские потоки и  персонал,  товары и расходные материалы, белье и мусор. Как двигаются клиенты по помещениям: с услуги на услугу, с процедуры на процедуру. В каких помещениях «услуга приходит к клиенту» а в каких - наоборот.

         - Как продвигаются к клиентам элементы сервисного пакета. Клиентам приносят в помещение свеже-выжатый сок, чай и минеральную воду или все это, вместе с любимой музыкой или фильмом,  уже ждет их на месте проведения услуги (процедуры)?

         - Где все это готовят – в специально отведенном помещении, на ресепшн в фито-баре или на глазах  у клиента? Все многообразие этого  «броуновского движения» позволяет, как в объемной модели, проследить и исключить  технологические ошибки при проектировании. Как следствие – из этих «условий» и «движений» вытекают и требования к организации пространства помещений, требования к самим  помещениям.

        - Под какие процедуры и услуги выделять помещение а под какие нет?

        - Достаточно ли  рабочего места?

       - Сколько на каждый вид услуг нужно рабочих мест и будут ли они загружены (а, может,  наоборот)?

        - Какие услуги и оборудование можно совмещать в одном помещении, не рискуя нарваться на «простой» или «перегрузку», а какие нет? И главный вопрос – по-че-му?

       - Как и в каких помещениях сочетать (или, может быть, не сочетать) дорогие, но нечасто востребованные и расхожие, но недорогие услуги?

       На все эти вопросы должны давать ответ технологи, так как архитекторы в этом – … просто ничего не понимают. В общем - возможностей «налететь» на серьезные экономические ошибки, чреватые ежедневными потерями  прибыли, без технологического проекта достаточно много.

 Назовем только несколько стандартных ошибок, имеющих фатальные последствия для экономических показателей, таких как загрузки помещений и рабочих мест  и  рентабельности с квадратного метра (на самом деле их гораздо больше!).

       Если объект проектируют архитекторы без знания технологий Бьюти-СПА, такие архитектурно-планировочные решения спроектированы согласно строительным «СНИПам»,  гигиеническим «САН-ПИНам» и требованиям службы ГосПожНадзора. В этом случае Вы однозначно все согласуете и получите всю разрешительную документацию на помещения, но не соблюдаются, прежде всего, коммерческие требования для объекта (с архитектурными, СЭС  и пожарными –  может быть все в порядке!) :

- к загрузке помещений и рабочих зон (помещения, рабочие зоны и места либо недогружены и  следовательно, низко-рентабельны - этот вариант встречается  чаще всего,  либо - перегружены)

- к соотношению рабочих и вспомогательных площадей

- к соотношению рабочих мест к рабочей площади объекта

Смешиваются  зоны с разным уровнем требований по СЭС, вентиляции и отделочным материалам.

Помещения проектируются без учета базовых технологических цепей. В результате - процедуры и протоколы размещаются  «вперемешку» - не соблюдается преемственность и зональность проведения процедур, не соблюдается правильное  разведение клиенто-потоков (часто пересекаются и совмещаются клиенто-потоки «обнаженных и полуодетых» клиентов  с «одетыми» и даже в уличной одежде!).

Все это резко снижает эффективность работы помещений и рабочих зон, нарушает соответствие коммерческим и технологическим стандартам и требованиям, предъявляемым к  такого рода объектам.

          На практике все  это трансформируется  в снижение  уровня («классности») объекта и снижение (от возможного) оборота  услуг на 30 % ежемесячно. Не самая хорошая новость для инвесторов, если учесть размеры инвестиций и то, что коммерческие объекты рассчитаны «не на один год» эксплуатации.

         Если же наблюдается явный дефицит помещений и необходимо красиво «обойти» нормы и требования, не нарушая их, - такая задача вообще  посильна только технологам.

         Любой технологический проект, как уникальное  архитектурно-планировочные решение (собственно – базовые планировки помещений), защищается перед Заказчиком на предмет соответствия всем технологическим и коммерческим стандартам. И  только потом, после утверждения Заказчиком, данная планировочная модель "обрастает" второй частью технологического проекта -  техническими характеристиками планировок – Фор-проектом.

3. Фор – проект.

- Экспликация помещений

- План с размещением технологического оборудования и мебели

- План размещения точек электропитания ( + дополнит. Для технологического оборудования)

- План размещения сантехнических приборов

- План размещения водорозеток и трапов

- План размещения выводов для подключения сантехнич. Оборудования

- План потолков с размещением осветительного оборудования

- План размещения точек принудительной приточно-вытяжной вентиляции

- План полов с раскладкой плитки.

- Спецификация технологического оборудования и мебели

         Фор-проект, как часть технологического проекта, включает в себя планировки всех помещений с расстановкой всего оборудования, мебели и сантехники, экспликации и спецификации с назначением помещений и перечнем процедур, перечнем всего технологического оборудования, мебели и сантехники, тех. требований по электрике и сантехнике, тех. требований по вентиляции, кондиционированию и температурному режиму (ведь для одетых и обнаженных клиентов они разные!) - по  каждому помещению.

       Фор-проект делается в «АВТОКАДЕ*» и фактически является подробнейшим тех. заданием для рабочего проектирования систем ВК (водоснабжение и канализация), ВО (вентиляция и отопление), ЭС (электрические сети), АР (архитектурные решения) архитекторами строительной организации, уже на практике осуществляющей перепланировку, ремонт и отделку. На этом – стадия технологического проекта заканчивается.

       Вот тут-то, только уже после технологов (!),  и «вступают в бой» строительные архитекторы и по технологическому  проекту делают, в просторечии, «рабочку» - рабочую документацию на утверждение проекта, а также, на базе данного пакета документов, получаются  разрешения, согласования  и утверждения этих  документов в местных регистрирующих и утверждающих гос. Органах (ИРД, .регламент, .экспертиза и др., но это уже - другая и , для крупных объектов, уверяю Вас, не менее «страшная» история !).

       Кстати, такая подробная проработка помещений - рабочих зон и рабочих мест, в сочетании с уже с расчетным % загрузки и ценами на услуги, позволяет технологам просчитать до рубля и ТЭО (технико-экономическое обоснование), показав инвесторам всю экономику и рентабельность будущего объекта – уже на стадии проектирования.

      Таким образом, Инвесторы получают точный ответ на главный, «мучающий их по ночам» вопрос –  «Сколько и Когда?», но это - тоже …уже «другая история».

*«АВТОКАД» -  архитектурная компьютерная  программа, в которой сегодня ведется проектирование зданий и сооружений во всем мире.